Dos casos de aplicación de blockchain a los registros de propiedad: Suecia y NSW Australia
Extracto de “Enfoques híbridos para contratos inteligentes en la administracción de tierras: lecciones de tres pruebas de concepto de Blockchain”
Extracto de “Hybrid Approaches for Smart Contracts in Land Administration: Lessons from Three Blockchain Proofs-of-Concept”
Bennett, R.; Miller, T.; Pickering, M.; Kara, A.-K.
Hybrid Approaches for Smart Contracts in Land Administration: Lessons from Three Blockchain Proofs-of-Concept.
Land 2021, 10, 220. https://doi.org/ 10.3390/land10020220
El caso sueco: compra venta de propiedades
La prueba de concepto sueca se completó entre junio de 2016 y junio de 2018 y fue patrocinada principalmente por Lantmäteriet, la autoridad sueca de cartografía, catastro y registro de tierras. Lantmäteriet es una agencia gubernamental que proporciona principalmente información sobre la geografía y la propiedad inmobiliaria suecas. El proyecto fue patrocinado por un consorcio, que incluía consultores comerciales, proveedores de tecnología e instituciones financieras. Respectivamente, estos fueron Kairos Future (flujos de negocio), Telia (proveedor de ID), ChromaWay (proveedor de tecnología), SBAB Bank y Landshypotek. SBAB Bank es un banco de propiedad estatal que toma prestados fondos para respaldar el mercado hipotecario sueco. Este otorga préstamos a particulares, asociaciones de inquilinos y propietarios y empresas inmobiliarias. Landshypotek es un banco propiedad de casi cuarenta mil agricultores y silvicultores, y reinvierte las ganancias en esas empresas.
La prueba de concepto se centró en todas las fases del proceso de venta de la propiedad, incluida la transferencia de la propiedad (o la compraventa de la tierra). En el sistema sueco, esto incluye un comprador, un vendedor, un agente inmobiliario, un banco comprador, un banco vendedor y el registro de la propiedad. Los problemas percibidos con el proceso existente generalmente están relacionados con la complejidad, la duración, la duplicación y el hecho de que los documentos sean físicos. La revisión del proceso existente encontró que el proceso: incluye treinta y cuatro (34) pasos; tarda semanas o meses en completarse; involucra al registro de propiedad solamente en los últimos pasos del proceso; produce redundancias porque hace uso limitado de la reutilización de datos entre un paso y otro; sigue siendo un proceso en gran parte contenido en papel con documentos firmados que se envía por correo electrónico; y exige la verificación manual de identidad.
La tecnología aplicada por ChromaWay incluyó Esplix Smart Contract y soluciones Postchain Blockchain. En la Figura 3 se muestra un extracto del contrato inteligente desarrollado para el consorcio inmobiliario formado en Suecia para procesar transacciones inmobiliarias. El contrato inteligente desarrollado dicta que el banco del comprador debe firmar (con su par de claves) que (1) recibió la suma pactada como precio de la compra y (2) envió el contrato al registro de la Propiedad. El registro de la Propiedad, a su vez, debe firmar que aprueba el contrato de compra recibido del banco del comprador. De esta forma, el contrato inteligente define, organiza y hace cumplir las acciones que deben tomar para avanzar en el contrato y los procesos asociados hacia su finalización. La demostración ilustra el potencial de utilizar el contrato inteligente en el contexto de transferencias de tierras establecidas en el contexto de una economía desarrollada.
Imagen 3. Extracto de contrato inteligente
Las características de la solución incluían que solo las partes del contrato tenían conocimiento de los datos en el contrato; que el contrato no se ejecutaría en su totalidad sin el cumplimiento satisfactorio de los requisitos de datos y firmas; y que el protocolo del contrato podría distribuirse a través de proveedores externos o directamente a través de aplicaciones desarrolladas por el registro. Dado el número de actores involucrados en el proceso de transferencia, esta última característica se consideró altamente beneficiosa en el caso sueco.
El caso australiano: liquidación de hipotecas
La prueba de concepto australiana se completó entre enero de 2018 y octubre de 2018 y estuvo a cargo de New South Wales Land Registry Services (NSW LRS), con el apoyo de ChromaWay Asia Pacific y ChromaWay AB. NSW LRS opera el registro de tierras para el gobierno del estado de NSW. Se trata de una empresa privada que desde Julio de 2017 obtuvo la concesión de 35 años para administrar el registro. Los compromisos como concesionaria incluye asegurar la mejora y actualización de la infraestructura tecnológica que sustenta el registro, en términos de servicio y seguridad. En este sentido, la prueba de concepto de 2018 brindó una oportunidad ideal para probar el uso y la posible integración de los contratos inteligentes habilitados con blockchain.
A diferencia del caso sueco, que se centró en el caso completo de la transferencia de tierras, el caso australiano se centró en un proceso de administración de tierras aún más específico. El proceso central de administración de tierras en el que se centró fue el “Levantamiento del gravamen hipotecario”. El Instrumento de levantamiento de hipoteca se utiliza para eliminar la hipoteca que pesa sobre un título de propiedad. La hipoteca suele afectar un predio en su integridad. La cancelación de hipotecas es la transacción más común respaldada por NSW LRS, que llega a contar entre 20 mil a 25 mil completados por mes. En comparación, por lo general hay entre 13 y 17 mil transacciones de transferencia de tierras. Los principales participantes en el proceso son el deudor hipotecario (generalmente un propietario), el acreedor hipotecario (generalmente una institución financiera) y el registro de la propiedad (NSW LRS).
En el contexto de New South Wales, se consideró que el proceso de cancelación de gravámenes existente era demasiado complicado e incluía más pasos de los que se consideraban necesarios, especialmente dadas las posibilidades que brindan los procesos y la presentación digital. Debido a la complejidad, se ha encontrado que, en algunos casos, incluso cuando se liquidan deudas, las remociones de gravámenes no se han presentado ni procesado adecuadamente. En estos casos, es posible que los titulares de hipotecas ni siquiera sepan que el gravamen todavía sigue registrado sobre la propiedad.
Similar a la solución de tecnología sueca, el caso de levantamiento de hipoteca NSW LRS utilizó Esplix Smart Contract y Postchain Blockchain. Este último habilitó una solución híbrida, una interacción entre la infraestructura de tecnología NSW LRS existente y el Explix Smart Contract. De esta manera, el contrato inteligente podría llamar automáticamente al sistema NSW LRS para “jalar” los datos del título al contrato inteligente, sin exigir cambios radicales al sistema registral de NSW LRS . Además, el nuevo enfoque permitiría al deudor hipotecario iniciar la liberación del gravamen, y no depender del acreedor hipotecario, a través de la ejecución automatizada. Este protocolo de contratación podría distribuirse fácilmente a través de proveedores externos o directamente a través de otras aplicaciones de NSW LRS, nuevamente sin interrumpir la infraestructura tecnológica existente y subyacente.
El caso australiano NSW LRS también reveló desafíos de implementación y escala. Australia es una federación, dividida en 6 estados y 2 territorios, y las responsabilidades de administración de tierras residen en esas jurisdicciones federadas. Esto crea desafíos para el desarrollo de un estándar nacional para el transporte electrónico y las transacciones terrestres. Por ejemplo, PEXA, la plataforma nacional de transmisión electrónica, que no se basa en blockchain, tardó más de una década en desarrollarse, e incluso aún, muchas transacciones en muchos Estados se completan fuera de PEXA. Por ley y regulaciones, se considera un ELNO (por las siglas en inglés de “operador de transacciones electrónicas en red”) y podría estar abierto a la competencia de otros ELNO. Si bien esto crea competencia, también generó ineficiencias, posible duplicación de esfuerzos y datos de mercado desagregados. En un mercado tan pequeño (por ejemplo, Australia tiene una población de aproximadamente 25 millones de personas), generalmente es deseable construir un consenso sobre estándares y procesos entre estados / territorios; de lo contrario, es más difícil conseguir la aceptación y el interés de los operadores del sector privado (por ejemplo, proveedores de software, instituciones financieras). Por lo tanto, cualquier solución basada en blockchain, incluso si solo es para un número limitado de transacciones terrestres, debería abordar este problema.
Dicho esto, numerosos beneficios futuros fueron evidentes a partir del trabajo de prueba de concepto. En 2016–2017, NSW LRS procesó 930,809 transacciones de transferencia, de las cuales el 25% (237,964) estaban relacionadas con hipotecas. En el momento del estudio, menos del 20% de las liberaciones de gravámenes hipotecarios se presentaron de forma totalmente electrónica. Podría ser posible una mejor “aceptación” a través de contratos inteligentes descentralizados.
En cuanto al estado actual, el prototipo del proceso de descarga de gravamen hipotecario de fue completado y NSW LR aprobó el cumplimiento de los requisitos técnicos establecidos.