Diseño e implementación del proyecto piloto de blockchain aplicado al registro de propiedad en Bolivia, Paraguay y Perú

20 set.

Tecnología Blockchain: El futuro de la titulación y registro de tierras

Introducción al proyecto

El Banco Interamericano de Desarrollo ha contratado a Chromaway para la implementación de la iniciativa titulada "Tecnología de Bloques Distribuidos (Blockchain): El Futuro de la Titulación y Registro de Tierras". Este proyecto se desarrolla en Perú, Bolivia y Paraguay y busca resolver los principales problemas de la administración de tierras en América del Sur (Compra/Venta/Hipoteca). El proyecto está alineado con BID Lab, el laboratorio de innovación del Banco Interamericano de Desarrollo y LAC-Chain quienes fusionan esfuerzos por la implementación de usos de Bockchain en Latinoamérica, a estos esfuerzos se suman Chromaway, quien tiene experiencia en la implementación de Blockchain en Suecia, Canadá, Australia e India; así como Jalasoft desarrollador e integrador de sistemas líder en América del Sur.

Este documento es un extracto de uno de los productos desarrollados por ChromaWay y puede ser leído de manera independiente para el entendimiento de la tecnología Blockchain y la intención de implementarla en la administración de tierras en condiciones Latinoamericanas.

Algunas de las actividades desarrolladas en el Proyecto inlcuyeron:

● Revisión del contexto regulatorio actual y la relevancia de implementar esta tecnología en el proceso de Titulación y Registro de tierras rurales y urbanas.

● Identiﬁcación de los involucrados en la implementación de la solución digital y creación de un repositorio con roles y permisos para acceder a blockchain y otras herramientas.

● Descripción de los flujos de trabajo actuales y los cuellos de botella que hacen que los procesos de titulación y registro de tierras sean engorrosos, incluido el tiempo y el costo de cada paso y actores involucrados (esto se usará como punto de referencia para comparar con la solución blockchain y de contrato inteligente).

Análisis del Modelo de Negocio

Existen actores involucrados en todas o la mayoría de transacciones relacionadas con la administración de propiedad como compradores, vendedores, bancos, notarios. Estos cuentan con roles especíﬁcos en cada transacción y realizan actividades interdependientes con requisitos de información y ﬁrmas de los documentos.

La tecnología blockchain puede incrementar la transparencia, seguridad y eﬁciencia de estos procesos. Por ello cada procedimiento tal como se desarrolla actualmente será emulado en el entorno blockchain sin objeciones de procesos o roles. La hipótesis es que la aplicación misma de las tecnologías digitales y blockchain, mejorarán signiﬁcativamente el rendimiento general de estas transacciones (y el ecosistema más amplio) incluso antes de realizar cambios fundamentales en los procesos que están dentro del alcance de sus administradores. Además los dos procesos centrales son muy similares en los tres países de referencia, y que respaldan el objetivo clave del proyecto que es la extensibilidad de la solución en América del Sur.

Criterios para la selección de transaciones para el Proyecto Piloto

Con el propósito de extender la experiencia del piloto a los tres países participantes, se consideraron los siguientes criterios para la selección del proceso legal:

1. El proceso debe incluir tareas y responsabilidades claras del propietario para facilitar el empleo de la ﬁrma digital para la provisión de datos y la suscripción de documentos electrónicos.

2. El proceso debe poder extenderse a los tres países involucrados, Bolivia, Paraguay y Perú, participantes del proyecto piloto.

3. La ejecución del proceso seleccionado debe requerir la interacción de varios participantes, de manera que se pueda evaluar la capacidad de los protocolos de blockchain y los contratos inteligentes para orquestar transacciones de tierras complejas.

Durante el desarrollo del Proyecto se seleccionaron dos procesos legales: el de levantamiento de hipoteca y el de subdivisión de predios rurales. Para ambos procesos se desarrolló una solución en entorno blockchain.

Por razones operativas, la simulación que se expondrá en Agosto 2021 se restringirá al proceso de levantamiento de hipoteca, pues este supone un riesgo bajo como transacción aplicada a la realidad, además cumple con los criterios de aplicación e involucra a todos los socios clave para así poder evaluar los beneﬁcios de la aplicación de la tecnología blockchain.

Descripción del proceso de levantamiento de hipoteca conforme a la normativa (vigente en Marzo 2020)

Para la descripción del proceso de hipoteca se consideró la regulación vigente a Marzo de 2020, considerando los siguientes supuestos:

· La hipoteca se constituye a favor de un banco (no a favor de otros tipos de acreedores).

· La deuda hipotecaria ha sido pagada (no se considera caso de extinción de hipoteca por caducidad).

· El propietario es quien impulsa el proceso. (En Marzo de 2021, es decir, después de que la solución blockchain de levantamiento de hipoteca fue desarrollada como código computacional, el Congreso de la República expidió la Ley 31143 que ordena a las empresas financieras entregar los certificados de levantamiento de hipoteca.)

· El banco acreedor prepara la minuta de levantamiento de hipoteca

· En esta descripción el notario se encarga de la presentación de la solicitud ante el Registro de Predios

· En esta descripción se considera la situación actual:

o Sin red blockchain

o Sin contrato inteligente

o Sin modificaciones normativas o institucionales

o Los Bancos tienen acceso a Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL)

o Notarios con acceso a Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL)

A partir de la normativa vigente, se procedió a realizar una descripción detallada, de las etapas y pasos del proceso y se dibujó un flujograma que fue discutido con los actores participantes, incluyendo funcionarios de SUNARP.

Los roles roles identificados en el proceso de levantamiento de hipoteca (según la regulación a Marzo de 2020) y que ha servido para el desarrollo de la aplicación son los siguientes:

· Propietario del predio

· Banco acreedor

· Notario

· SUNARP – Registro de Predios

Principales diferencias entre proceso actual y blockchain

Las diferencias principales entre las validaciones del proceso actual análogo y la aplicación de la nueva tecnología de Blockchain virtual se detallan en la siguiente tabla:

Supuestos sobre los que se basa el desarrollo del Piloto

Como en la mayoría de los procesos de negocio, el tiempo real que toma una tarea suele ser una pequeña fracción del tiempo total que los clientes o propietarios de procesos esperan a que otros completen el trabajo. Los retrasos en el procesamiento, los errores de reescritura y el posible fraude son frecuentemente resultado de la falta de transparencia y controles en un proceso. Esto aplica para los procesos del piloto en los cuales -como ocurre actualmente- ninguna de las partes tiene control absoluto sobre todo el proceso, pero solo es responsable de su tarea.

Los supuestos para el desarrollo del prototipo, son los siguientes:

· Firma digital de cada transacción: todos los participantes en el proceso completarán las tareas a su cargo mediante firmas digitales. Las firmas también se utilizarán como mecanismo de confirmación de que las tareas se han completado correctamente. Esto introduce un paradigma de responsabilidad y apropiación de los procesos por todas las organizaciones participantes que actualmente no existe.

· Flujo de trabajo distribuido con estado de procesos abiertos: El contrato inteligente asignará requisitos que deberán ser cumplidos para cada participante para las tareas a su cargo, conforme al flujo de trabajo establecido. Solo cuando se haya completado una tarea determinada, el flujo de trabajo puede progresar a la siguiente tarea. Esta es una característica particularmente poderosa para procesos de larga duración donde las partes no tienen información certera sobre el estado global de una transacción. La aplicación piloto proporcionará información, en tiempo real, sobre el estado de la transacción y qué tareas se han completado o se encuentran esperando en la cola.

· Los datos se capturan una vez, se reutilizan varias veces: En el proceso actual, al menos tres de los cuatro actores participantes (sin incluir al propietario) tienen su propio repositorio de datos electrónicos o en papel independientes sobre el proceso. Por lo general, los datos no se transfieren electrónicamente para ser reutilizados para el procesamiento posterior.Con frecuencia, se vuelve a ingresar en un nuevo sistema para completar una tarea. Este comportamiento del proceso generalmente resulta en un tiempo de procesamiento prolongado, errores de escritura y vulnerabilidad al fraude. En el proceso piloto, la información se capturará como datos accesibles y reutilizables por todas las partes. Por ejemplo, los elementos de datos como nombres, ubicaciones de parcelas, montos de pagos de hipotecas, se reutilizarán y almacenarán en bases de datos relacionales para asegurar mayor coherencia, y facilitar consultas e informes.

· Datos seguros de fuentes originales. Desde el punto de vista de la eficiencia del proceso, la integridad de los datos y la seguridad, los datos de los contratos inteligentes deben obtenerse directamente del autor/creador de los datos y no a través de terceros. Aunque esto no siempre es posible para el piloto ya que las organizaciones interesadas no tienen API (interfaces de programación de aplicaciones) disponibles para la integración directa de datos, aprovecharemos la oportunidad para simular este comportamiento.Por ejemplo, en el levantamiento de hipotecas la aplicación de contratos inteligentes llama a un repositorio de datos en el registro de la propiedad (por ejemplo, SUNARP) que puede validar automáticamente al representante legal del banco que tiene facultades para levantar la hipoteca sobre la propiedad registrada. Esto debería reducir el tiempo de espera para todo el proceso y reducir la carga de los notarios para completar esta tarea.

Téngase en cuenta que las especificaciones técnicas proporcionarán una descripción completa del flujo de trabajo del proceso definido para la aplicación piloto.

CONCLUSIONES

Este Proyecto piloto de implementación de blockchain en operaciones de registro de propiedad en latinoamérica es una exploración cuya implementación - de considerarlo pertinente las autoridades de los países- requeriría realizar modificaciones regulatorias en cada uno de ellos. Sin embargo, el Proyecto permite a los actores, participantes e interesados, explorar el mundo de blockchain, los contratos inteligentes, las ﬁrmas digitales, entre otras tecnologías que siguiendo la tendencia global, eventualmente serán adoptadas en las normativas nacionales. Blockchain es el futuro de las negociaciones de toda índole, por ello es importante realizar un análisis aplicado a la realidad nacional y brindar aportes conceptuales para hacerlo realidad, acortar los procesos y reducir las posibilidades de fraude o errores.

Todd Miller